Инвестирование в коммерческие помещения в новостройках отличается значительно большими рисками по сравнению с покупкой существующих объектов. Приобретая готовый объект, покупатель анализирует пешеходный трафик, оценивает существующий уровень арендного дохода, риски его снижения или возможность повышения, сопоставляет преимущества и недостатки площадей.
Строящийся объект так «пощупать» невозможно. Необходимо оценить его потенциал, будущую рыночную привлекательность помещений. От точности этой оценки зависит, будет ли инвестиция прибыльной или убыточной, пишет «СтройОбзор» со ссылкой на RealtyStory.
Так, в августе 2016 года в Киеве строится около 120 жилых проектов. Во многих из них предусмотрены коммерческие помещения, которые предлагаются к продаже по цене 1300-2500 долл./кв. м. Но далеко не все из этих площадей станут выгодной инвестицией.
По словам Евгения Лобанова – специалиста по аренде, продаже и управлении коммерческой недвижимостью, существуют следующие факторы, которые следует принимать во внимание при покупке коммерческих помещений в новостройках.
В Украине увеличился объем строительства нежилых зданий
Сроки ввода в экплуатацию
Доходность покупки даже самых эффективных площадей окажется низкой, если помещения будут сдаваться в аренду через год-два с момента приобретения, а фактор времени не учтен в стартовой цене.
Например, доходность приобретенного готового коммерческого помещения стоимостью 250 тыс. долл., которое сегодня приносит 50 тыс. грн. арендного дохода в месяц, составляет около 9,5 % в год. Если сдать в аренду эти площади возможно только через 1,5 года, т.е. после ввода дома в эксплуатацию, доходность инвестиции резко падает, и в нашем примере составит около 5,5 %.
Поэтому покупать помещения в строящихся жилых домах на раннем этапе целесообразно по инвестиционной цене, которая к концу строительства гарантированно вырастет.
Местоположение
Местоположение – понятие емкое. Касательно торговых помещений, прежде всего, оценивается потенциальная интенсивность пешеходных потоков в непосредственной близости от объекта покупки. От этого зависит, под какое функциональное назначение (кафе, аптека, магазин, банк, клиника, салон и т.п.) и товарную группу помещения будут использоваться, а также будут ли они в будущем востребованы арендаторами, какой арендный доход будут приносить.
Предпочтение необходимо отдавать торговым площадям и помещениям на проходных улицах, перекрестках, въездах в жилой квартал. Сложность заключается в том, что необходимо учитывать не только существующую ситуацию, но и перспективу: численность жителей на близлежащих территориях, направление их движения, расположение остановок общественного транспорта, объектов притяжения пешеходных потоков (торговые центры, продуктовые магазины и т.п.).
В Киеве дефицит свободных торговых площадей
Немного легче, если речь идет о точечном строительстве в пределах сложившейся застройки. В этом случае можно оценить существующие потоки и смоделировать, как они изменятся после ввода нового дома в эксплуатацию.
Сложнее анализировать жилые комплексы, тем более, если предусматривается несколько этапов строительства. По мере развития комплекса количество жителей растет, меняется инфраструктура, остановки общественного транспорта. Оценить потенциальную привлекательность конкретных помещений в таких условиях часто крайне сложно.
Эксперт отмечает, есть много примеров, когда арендный доход удачно расположенных торговых помещений через 6-12 месяцев после завершения строительства вырастает в 1,5-2 раза по мере заселения дома и развития инфраструктуры. В то же время, к сожалению, есть примеры, когда на этапе строительства потенциал местоположения помещений переоценен и фактический арендный доход ниже предполагаемого на этапе покупки уровня.
Форма помещения, высота
В идеале торговое помещение должно быть в одном уровне, иметь правильную форму, с минимальным количество колонн и других несущих конструкций внутри. Высота помещений должна быть не менее 3,5 м, важно наличие вентиляционных каналов и достаточной мощности электроэнергии.
«Дополнительным преимуществом коммерческих помещений в новостройках является то, что у них отсутствуют какая-либо юридическая история. При правильном подходе доходность инвестиций в покупку на этапе строительства может составлять до 15-17 %. Однако важно на этапе инвестирования провести детальный анализ проекта, оценить потенциал местоположения приобретаемых помещений и их будущую рыночную привлекательность», – добавил Евгений Лобанов.
Источник: stroyobzor.ua
